Em regra, sim: ampliar uma casa exige licença ou comunicação prévia à Câmara Municipal. A reconstrução que apenas repõe o que existia está isenta, mas qualquer aumento de área, de altura ou de volume segue regras próprias.

O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) foi revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026. O que se descreve neste artigo corresponde à redação atualmente em vigor do RJUE.

O que conta como ampliação. É ampliação qualquer obra que aumente a área de implantação, a área total de construção, a altura da fachada ou o volume do edifício. Uma divisão nova, um piso acrescentado ou um volume anexado à casa são ampliações.

Reconstruir não é ampliar, até deixar de ser. A reconstrução só está isenta de licença e de comunicação prévia quando repõe o que existia antes, sem mais área nem volume. Se acrescentar área ou volume, passa a ser ampliação e segue o regime desta.

Licença ou comunicação prévia? Depende do local:

• Em zona urbana consolidada, a ampliação pode seguir por comunicação prévia, entre outras condições, se respeitar os planos e a casa não ficar mais alta do que a altura mais frequente das fachadas da rua.
• Em área abrangida por plano de pormenor, unidade de execução ou loteamento que já defina os parâmetros da obra, a ampliação também pode seguir por comunicação prévia.
• Nos restantes casos, é preciso licença.

O que pesa na decisão:

• O que o PDM permite naquele terreno: índices de construção, afastamentos e altura.
• As condicionantes do local, como reserva agrícola ou ecológica, proteção de património e servidões.
• A situação legal da casa. Se parte dela foi feita sem licença, convém tratar disso em conjunto com a ampliação.

Quando a obra está isenta. Isenção de licença não é isenção de regras. Seja uma reconstrução, seja uma obra coberta por um PIP favorável que abranja todos os parâmetros, continua a ter de cumprir os regulamentos e as normas aplicáveis, a informar a Câmara do início dos trabalhos e a pagar as taxas que forem devidas.

Como saber no seu caso. O caminho mais seguro é uma análise prévia do terreno e do PDM, antes de gastar dinheiro em projeto. Se houver dúvidas sobre o que a Câmara aceita, o Pedido de Informação Prévia (PIP) dá uma resposta formal.

A ARQOlim faz esta análise em Santarém e arredores. Envie-nos a morada, uma fotografia da casa e o que pretende acrescentar, e dizemos-lhe qual o procedimento aplicável e o que é possível construir.

Atualizado em outubro de 2026

O Pedido de Informação Prévia (PIP) é um pedido formal à Câmara Municipal para saber, antes de investir, se uma obra é viável num terreno ou imóvel. Responde à pergunta “posso construir aqui, e o quê?” antes de comprar o terreno ou de pagar um projeto completo.

Para que serve. Qualquer interessado pode perguntar à Câmara, a título prévio, se uma operação urbanística é viável e que condicionamentos legais e regulamentares se aplicam, como índices de construção, alturas e afastamentos.

Dois níveis de pedido. Pode pedir apenas a viabilidade geral. Quando se trata de uma obra de construção, ampliação ou alteração, pode pedir que a resposta inclua aspetos concretos, como a volumetria, a implantação, o programa de utilização, o número de fogos e os encargos urbanísticos.

O que ganha com um PIP favorável:

• A decisão vincula as entidades que depois apreciam o pedido de licenciamento.
• Quando o PIP abrange todos os parâmetros urbanísticos aplicáveis, a informação favorável isenta a operação de licença ou comunicação prévia, desde que seja realizada nos exatos termos apreciados.
• Tem dois anos para apresentar o pedido de licenciamento ou a comunicação prévia, ou para iniciar a obra quando o PIP a isenta de procedimento. Depois, pode pedir uma única vez uma declaração de que se mantêm os pressupostos e, se a Câmara a emitir ou não responder em 20 dias, ganha mais um ano.

Prazos. Depois de a Câmara verificar que o pedido está completo, tem 15 dias para decidir um pedido simples e 30 dias para um pedido com os aspetos concretos (45 dias se envolver um loteamento). Se for preciso ouvir outras entidades, o prazo conta-se a partir do último parecer. Nos pedidos com aspetos concretos, pode ser prorrogado uma vez, por igual período, quando o caso for especialmente complexo. Se a Câmara não decidir no prazo, o pedido considera-se tacitamente deferido.

Quando compensa:

• Antes de comprar um terreno, sobretudo se o preço assume que se pode construir.
• Quando o PDM deixa dúvidas, como em solo rústico, em ampliações numa zona condicionada ou numa alteração de utilização.
• Quando o investimento é elevado e quer certeza antes de avançar para o projeto completo.

Quando pode não compensar. Se a obra é simples e as regras são claras, ir diretamente ao projeto pode ser mais rápido. E o PIP não substitui o licenciamento: depois dele, ainda é preciso o projeto e o procedimento próprio.

A ARQOlim prepara e acompanha PIP e estudos de viabilidade em Santarém e arredores. Diga-nos a morada do terreno e o que pretende construir, e dizemos-lhe se compensa pedir um PIP no seu caso.

Atualizado em outubro de 2026

Nem sempre é possível. A Câmara Municipal pode legalizar uma obra já feita se for possível assegurar que cumpre as regras em vigor. O primeiro passo é saber se cumpre, e isso avalia-se antes de gastar dinheiro em projeto. O procedimento concreto é definido pelo regulamento municipal de cada Câmara.

O que se pode tentar legalizar. Edifícios, ampliações, anexos ou alterações feitos sem licença ou comunicação prévia, ou em desacordo com o que foi aprovado. Nem toda a obra sem título é legalizável: se não cumprir o PDM ou estiver numa zona com restrições, pode não haver solução.

Como se faz:

1. Reunir a documentação do imóvel: registo, caderneta predial e licenças ou projetos anteriores, se existirem.
2. Comparar o que está construído com o que está aprovado ou registado, através de um levantamento rigoroso do existente.
3. Verificar o PDM e as condicionantes do local. É aqui que se decide se a legalização é viável.
4. Se for viável, preparar o projeto de legalização, com peças desenhadas e escritas e as especialidades necessárias. A Câmara pode exigir obras de adaptação para cumprir as regras.
5. Submeter o processo e acompanhá-lo junto da Câmara, incluindo o pagamento das taxas devidas.

O que pode impedir a legalização:

• Incumprimento dos índices e afastamentos do PDM.
• Condicionantes do terreno, como reserva agrícola ou ecológica e servidões.

Em Santarém. O regulamento municipal dispensa alguns projetos de especialidades nas obras com mais de cinco anos, e a autorização de utilização de uma obra legalizada depende sempre de vistoria da Câmara.

Porque vale a pena legalizar. Uma obra sem título fica exposta a contraordenação e a medidas da Câmara para repor a legalidade, que podem ir do embargo à demolição. Há ainda o efeito na venda: desde 1 de outubro de 2026, a escritura de um imóvel tem de indicar se o vendedor detém o título urbanístico, sob pena de anulabilidade do negócio. Uma obra sem título não impede a venda, mas o vendedor tem de declarar que não o tem.

Cada situação exige uma apreciação própria. Envie-nos a morada, os documentos que tiver e algumas fotografias, e dizemos-lhe se há caminho para legalizar e o que seria preciso fazer.

Atualizado em outubro de 2026